《房市房事》如何訂立附帶條件？

《房市房事》如何訂立附帶條件？


陳銓銘July 21, 2010 06:00 AM
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●買家看到一套中意的房子，有出價的意念時，有人會請地產經紀向對方經紀探聽賣方的底線，或是以口頭議價，但無論結果如何，最終都需要一份正式的議價書，也就是英文常說的offer，以白紙黑字為兩造訂下明確的書面說明，這也是為避免口頭議價時萬一一方不認帳時，產生混亂和糾紛。

寫議價書（offer）是買賣的第一道程序，offer內容包括出價的價格、訂金及交屋日期以及隨屋物品（如電器、窗簾）等，議價書中還可寫上附帶但書，也就是附帶條件（subjects）。當offer內容雙方同意，買家便開始執行附帶條件上所寫的內容。

如果買家因為一些因素在期限之後無法取消offer的附帶條件，這份offer就自動失效，也就是買家放棄購買的意思，雙方無須簽名，賣家得另尋買主。所以訂立一份offer裡的附帶條件是非常重要的，讓買家在花一大筆錢購買房子前，一方面可以冷靜思考，一方面可以處理一些與這套房子相關的事項。

到底附帶條件是什麼呢？當景氣好時，有些買家在多方競價時為了搶房子，不惜冒一些風險以「無附帶條件」做為賣家首肯的第一人選；但是景氣不好時，附帶條件又臭又長，全力保護買家，只要附帶條件有一點未盡人意，買方就可全身而退，無須付任何責任。

附帶條件到底是何方神聖？似乎掌握整個買賣生殺大權，通常內容有下列幾項：

1.貸款條件：可寫明買方需借得到錢，有些買家向銀行借的數目較多，便有這方面的問題，所以還須載明需借款的金額、貸款的利率等，如果買家拿不到這樣的貸款條件可以選擇不買。

2.驗屋條件：可註明檢驗後的房屋瑕疵若超過多少金額時可不買。在購屋時，這是非常重要的一項不確定因素，除了舊屋重蓋之外，很多時候驗屋結果是造成買方不買的一大原因。

3.產權調查：需查明產權是否清楚，土地有無特殊用途規定等。

4.屋況列表：賣家需提供列表告知買家房屋狀況，例如是否漏水、種植過大麻等。

附帶條件一定還要載明：

1.解除條件的日期，一般是自議價談妥後7-10天。

2.需儘可能為客觀條文，例如貸款條件部分需註明貸款全額、利率；避免買家的主觀條件，例如像風水這類的附帶條件。

如果是購買公寓或城市屋等共管物業，附帶條件還須寫上買家有權閱讀共同物業的相關文件，了解共管物業的內部狀況，可保護買家。相關文件包括：

1.閱讀管理公司提供的該物業Form B，以清楚了解賣家是否有欠款未清？是否有四分之三未通過的重大議題，需特別留意，例如漏水事件會在記錄在此項中。

2.閱讀財務報表，以了解財務是否健全，住戶公基金是否充沛等，對將來入住後，如需整修時，可減低繳交修繕的費用。

3.閱讀會議紀錄，至少需看兩年之內所有的會議紀錄，了解是否有漏水等重大議題？是否有重大維修需求等？以及區內治安問題等。

議價書在買方簽字取消附帶條件（Subjects removal）之後便正式生效，買賣雙方拍板定讞，而後就是根據議價書開始實行雙方所同意的內容，所以附帶條件在房屋買賣上擔任重責大任。（以上內容歡迎惠賜指教，請電604 303-9090，或點閱作者部落格http://blog.yam.com/caan）



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身材瘦 為何還有脂肪肝？

身材瘦 為何還有脂肪肝？

台大醫學院內科教授許金川

June 20, 2010 12:00 AM | 15 觀看次數 | 0  |  | 

Q：我的女朋友身材玲瓏有致，大家都說她身材很好，預定今年10月我們就要步入禮堂。上個月我們一起去做了身體健康檢查，結果我女朋友的腹部超音波檢查有脂肪肝，而且還有一個陰影，大概兩公分。醫師說沒關係是脂肪分布不均勻所導致的，但是我想不透怎麼她身材瘦瘦的卻有脂肪肝，我有一點胖胖的卻沒有脂肪肝，此外，肝臟內的陰影真的可以不用治療嗎？

A：肝臟是人體貯存熱量的大本營，當吃進去的熱量消耗不完時，可能轉變成肝醣存在肝臟內，也會轉換成脂肪貯存起來，以備不時之需。當脂肪貯存在皮下組織時，最常見的就是肥肥的上臂或肉肉的肚子，若貯存在肝臟就成為脂肪肝了。事實上，肝臟原本大概就存有5%的脂肪組織，一旦超過這個上限，就可能成為脂肪肝一族，而絕大部分的脂肪肝幾乎沒有症狀，很多人都是在超音波檢查時無意間被診斷出來的。

而形成脂肪肝的原因，體重過重是一大因素，但是其他如酗酒、缺乏運動、血脂肪過高或使用類固醇藥物等，也都是幕後促使脂肪肝形成的原因，因此，體重輕重不能做為預測脂肪肝的絕對標準。您女朋友即使身材瘦瘦的，但有可能因為喝酒、運動量過少、血脂肪過高或飲食營養不均衡，甚至可能是使用了類固醇藥物，才造成她的脂肪肝。

雖然脂肪肝是一整個肝臟脂肪組織偏高，但有時會出現肝臟內脂肪分布不均勻的情況，也就是有的區塊脂肪較多，部分區塊脂肪較少，此時就會有因為脂肪分布不均勻所造成的陰影。若確定是此原因所致，一般在改善脂肪肝後，肝臟整體脂肪分布變得均勻，此陰影就會跟著消失匿跡，因此，目前可先保持追蹤檢查，同時針對可能引起脂肪肝的原因，好好加以控制，才能保有內在肝淨不卡油，外在玲瓏身材優。

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加拿大公民長期居美 需簽證

加拿大公民長期居美 需簽證

April 04, 2010 09:00 AM | 1484 觀看次數 | 3  |  | 

林讀者問：

本人有一個朋友是加拿大公民，想長期在美，可否長久待在美國境內？如果他在美國這邊工作，在加拿大報稅可以嗎？長期在美返回加拿大時有沒有問題？需要辦理什麼手續？

答：美國移民法對於加拿大公民雖然有些特殊待遇，如不需要旅遊簽證就可以入境美國並作短期停留，但是如果想長期在美，仍然需要申請移民或是辦理簽證。如果是因為工作的關係而長期在美，並且工作的職務符合北美自由貿易協議NAFTA所規定的種類，如會計師、建築師、工程師等（詳細清單請參考NAFTA網站http://www.nafta-sec-alena.org)，加拿大公民可以申請TN簽證，費用及手續都比H-1B便宜及簡便，而且可以直接在美加邊境辦理，不用事先向移民局提出申請。申請人必須提出證明自己是加拿大公民的證明文件、雇主信、專業文憑、成績單或專業執照等。

關於報稅問題，請諮詢會計師。／苗欣律師主答

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楓葉卡居住計算不慎可致全家喪失移民資格

楓葉卡居住計算不慎可致全家喪失移民資格


順利換新楓葉卡，不代表未來5年可高枕無憂，任意進出加拿大！很多移民都不知道，居住時間的計算「起點」，其實並不是拿到楓葉卡一刻算起，事實上，每次出境回加時，5年住滿2年的規例都會重新計算，所以先坐滿2年、之後幾年進進出出加國，最後也不等於符合換領楓葉卡的條件。因此即使不入籍的永久居民，若坐不滿「移民監」，移民資格也保不住。

最近持楓葉卡回加的陳太反映，在溫哥華移民部辦事處領取新卡時，被官員告知，根據過往她的居住紀錄，未來離境不能超過某一個天數，否則有可能喪失永久居民資格。

本報向移民部查證，是否更改對換發新楓葉卡人士的居住要求，移民部發言人沙德(Karen Shadd)答覆指出，移民部對永久居民即持楓葉卡人士5年住2年的要求並未改變，至於個案情況，她則表示移民部依規定無法評論。

移民律師王仁鐸則解釋，在換新楓葉卡後，每次出境後再入境，均是一個重新回溯5年內是否居住2年的時間點，也就是說，所計算的5年期間，是隨時間變動的，上述那位移民的情況可能是，假如再離開某一個天數，回國後重新計算，就會不足5年內住滿2年。

根據移民法，永久居民有3種情況即使在海外居住仍可保留居民資格的。包括：

(1)永久居民陪伴已擁有公民身分的配偶或父母(陪伴父母者須22歲以下)在海外居住；

(2)永久居民自己被加拿大政府或公司派往海外工作；

(3)陪伴被加拿政府或公司派往海外工作、有永久居民身分的配偶或父母同住。

王仁鐸警告，其中第三項最是高危，最終導致全家失去移民資格的風險最高。他說，曾有個案被移民官質疑有關的工作派駐並不合規定，或懷疑聘用文件有假，最終甚至全家喪失移民資格。有關移民部對永久居民居住規定，可上網至http://www.cic.gc.ca/english/information/applications/guides/5445EA.asp查詢。

「太空人」情願放棄身分 不想冒險

「太空人」情願放棄身分 不想冒險


家住列治文、已移民3年多的「太空人」陳先生為保住身分，選擇了某律師事務所提供的「保住楓葉卡」服務，當聽聞移民部有意對入籍造假重罰10萬元時，他表示非常吃驚和擔心，並指會立即約見律師討論清楚，雖然該規定針對入籍而非保留楓葉卡，但他認為絕不可鋌而走險，寧願放棄身分亦不想冒險。

陳先生表示，妻兒都常住加拿大，自己可算是一名「太空人」，每年數次來回中國和加拿大，因絕無可能住滿移民部規定時間，於是在朋友介紹下與一間律師事務所簽約，繳納不菲費用以「保住楓葉卡」，目前仍在手續辦理過程中。他提到，的確有按照事務所的要求去做一些事情，但「感覺不像是違法行為」。

昨日聽聞公民法草案後，陳先生認為，這樣的懲罰實在「太過嚴苛」。陳先生稱自己完全沒有入籍意願，保住楓葉卡完全是為出入境方便，雖然草案是針對入籍，但仍然擔心會因事務所手法不當受到牽累，決定盡快約見對方講清楚，如果有違法風險，寧願放棄移民身分。

陳先生指，妻兒都能順利申請公民，因此對自己的身分並不強求。

入籍居住明定「身在加拿大」

入籍居住明定「身在加拿大」


公民法修正案同時加入有關申請入籍「居住」(residence or physical presence)的定義，要求「人必須在加拿大」4年住滿3年，康尼說此舉是要「鼓勵移民融入加國社會」。

移民部指出，現行法未定義「居住」，令有些申請人沒有實際在加拿大，卻可以獲得公民身分。

例如，過去便有法官認為，如果申請人有住在加拿大的意思，並且以加拿大為生活重心，那麼儘管4年間實際在加拿大居住只有79天，仍可以被認為滿足入籍法中的居住要求。

現行法下，法官在審查是否滿足入籍法中居住要求時，往往還會考慮以下幾點：1. 申請人之前是否曾經在加拿大長期居住；2. 申請人的配偶與子女居住地點；3. 申請人實際出現在加拿大的模式(次數、時間)，是否意味回家，或僅僅是拜訪；4. 不在加拿大的時間長短；5. 不在加拿大的情況，是否因為一個明顯的暫時性理由，例如暫時出國工作、求學、陪伴配偶出國工作等；6. 與加拿大聯繫的強度，是否比與其他國家的連結更強。

因為上述第6項考量，有些入籍顧問會鼓勵申請人保留加拿大銀行帳戶、訂閱雜誌、保有醫療卡、擁有住房與家具、保留駕照或讓子女入讀加拿大學校。

換言之，公民法修正案一旦通過生效，上述只有「心在加拿大」的居住解釋，將不再符合入籍法的要求。

公民法修正案不利「太空人」

公民法修正案不利「太空人」


入籍造假可罰款10萬坐牢5年

【明報專訊】「太空人」的壞消息：移民部長康尼(Jason Kenney)昨日在國會提出公民法修正案，一舉將入籍造假違法行為的最高罰款，從舊法的1000元，調高100倍至10萬元，最高刑期亦從1年調高至5年。另外法案也會令政府更容易撤銷透過造假而成功入籍人士的國籍(見另稿)，康尼表明將藉此嚇阻不法入籍顧問或個人申請造假行為。

另外，即使不準備入籍的永久居民，也要留心申領楓葉卡所要求的居住時間，很多人並不清楚楓葉卡的5年住滿2年要求是如何算法，最終導致全家喪失永久居民資格(見另稿)。

昨日公布的公民法修正案首度明確就入籍前「居住」的要求(residence)作出定義，嚴格執行永久居民必須在過去4年「人在加拿大」(physically present)居住3年的要求，對經常來往原居地的太空人影響尤其大。(見另稿)

康尼指出，不僅移民申請造假，現在連入籍造假問題也一天天嚴重，全國有多宗警方正介入調查的入籍顧問為客戶造假案，也有幾間為客戶製造虛假居住證明文件的入籍顧問已面臨起訴(見另稿)。

此外，修正案將加入條款，禁止在國外已被起訴、有可能被刑事起訴或已被判入獄的人士入籍。

至於備受爭議海外出生加拿大人的下一代，無法自父母取得公民權的部分，新法建議如果海外加拿大人是為加拿大政府工作而駐外，則他們在海外出生的子女，不會受到無法將公民權傳承至下一代的限制。

新民主黨國會議員鄒至蕙昨日說，會提出修訂，將所有在海外工作國民的下一代可以繼承國籍，「保守黨還是不明白我們現在住在一個地球村內。」

康尼說，他自己更曾在杜拜訪問時，看見當地廣告有顧問提供取得加拿大國籍全套服務，只需繳清一次過費用，入籍顧問就會為申請人製造各種本人在加拿大居住的證明，例如在加拿大租用一個郵政信箱當成住址，不擇手段維持加拿大居民身分，為的是繼續享受加拿大免費醫療、大學學費補助等好處。

康尼說：「移民部官員甚至曾注意到，有數百名申請入籍人士，竟然使用相同的住址。」此舉說明有大規模數量的入籍申請，人並不在加拿大居住，而是由代辦的顧問，使用同一個住址來製造假的居住紀錄。

修正案除了大舉調高入籍假案的罰款及刑期外，移民部還將立法規範入籍顧問，可以委任監管機構直接管理入籍顧問，而申請入籍人士如要使用顧問，只能聘用獲授權者。未授權仍提供服務的顧問將被視為違法，有可能被罰款或坐牢。

移民部說，公民法有關罰款及刑期部分，自1977年來即未修改過，修正案大幅調高，只是將違反入籍法的懲罰跟違反移民法的一樣。目前違反移民法的最高罰款即是10萬元，最高刑期為5年。