《房市房事》如何訂立附帶條件？
陳銓銘July 21, 2010 06:00 AM
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●買家看到一套中意的房子，有出價的意念時，有人會請地產經紀向對方經紀探聽賣方的底線，或是以口頭議價，但無論結果如何，最終都需要一份正式的議價書，也就是英文常說的offer，以白紙黑字為兩造訂下明確的書面說明，這也是為避免口頭議價時萬一一方不認帳時，產生混亂和糾紛。
寫議價書（offer）是買賣的第一道程序，offer內容包括出價的價格、訂金及交屋日期以及隨屋物品（如電器、窗簾）等，議價書中還可寫上附帶但書，也就是附帶條件（subjects）。當offer內容雙方同意，買家便開始執行附帶條件上所寫的內容。
如果買家因為一些因素在期限之後無法取消offer的附帶條件，這份offer就自動失效，也就是買家放棄購買的意思，雙方無須簽名，賣家得另尋買主。所以訂立一份offer裡的附帶條件是非常重要的，讓買家在花一大筆錢購買房子前，一方面可以冷靜思考，一方面可以處理一些與這套房子相關的事項。
到底附帶條件是什麼呢？當景氣好時，有些買家在多方競價時為了搶房子，不惜冒一些風險以「無附帶條件」做為賣家首肯的第一人選；但是景氣不好時，附帶條件又臭又長，全力保護買家，只要附帶條件有一點未盡人意，買方就可全身而退，無須付任何責任。
附帶條件到底是何方神聖？似乎掌握整個買賣生殺大權，通常內容有下列幾項：
1.貸款條件：可寫明買方需借得到錢，有些買家向銀行借的數目較多，便有這方面的問題，所以還須載明需借款的金額、貸款的利率等，如果買家拿不到這樣的貸款條件可以選擇不買。
2.驗屋條件：可註明檢驗後的房屋瑕疵若超過多少金額時可不買。在購屋時，這是非常重要的一項不確定因素，除了舊屋重蓋之外，很多時候驗屋結果是造成買方不買的一大原因。
3.產權調查：需查明產權是否清楚，土地有無特殊用途規定等。
4.屋況列表：賣家需提供列表告知買家房屋狀況，例如是否漏水、種植過大麻等。
附帶條件一定還要載明：
1.解除條件的日期，一般是自議價談妥後7-10天。
2.需儘可能為客觀條文，例如貸款條件部分需註明貸款全額、利率；避免買家的主觀條件，例如像風水這類的附帶條件。
如果是購買公寓或城市屋等共管物業，附帶條件還須寫上買家有權閱讀共同物業的相關文件，了解共管物業的內部狀況，可保護買家。相關文件包括：
1.閱讀管理公司提供的該物業Form B，以清楚了解賣家是否有欠款未清？是否有四分之三未通過的重大議題，需特別留意，例如漏水事件會在記錄在此項中。
2.閱讀財務報表，以了解財務是否健全，住戶公基金是否充沛等，對將來入住後，如需整修時，可減低繳交修繕的費用。
3.閱讀會議紀錄，至少需看兩年之內所有的會議紀錄，了解是否有漏水等重大議題？是否有重大維修需求等？以及區內治安問題等。
議價書在買方簽字取消附帶條件（Subjects removal）之後便正式生效，買賣雙方拍板定讞，而後就是根據議價書開始實行雙方所同意的內容，所以附帶條件在房屋買賣上擔任重責大任。（以上內容歡迎惠賜指教，請電604 303-9090，或點閱作者部落格http://blog.yam.com/caan）
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